Realkreditsystemets historie
Det danske realkreditsystems historie strækker sig mere end 200 år tilbage, og mange af de oprindelige ideer og principper er stadig gældende. Læs mere om udviklingen i det danske realkreditsystem. Du kan også læse om historien på Finans Danmarks hjemmeside.
De første år
En voldsom brand hærgede i 1795 København, og næsten en fjerdedel af byens huse brændte ned til grunden. Genopbygningen krævede enorme summer. På det tidspunkt var renten ved lov begrænset til højest 4 pct., og lån blev traditionelt ydet som personlig kredit uden pant. Der var således en betydelig mangel på finansiering til byens genopbygning. Muligheden for at stille sikkerhed blev derfor vigtig for låntagerne.
I 1797 stiftede en gruppe velhavende københavnere det første danske realkreditinstitut - Kreditkassen for Husejerne i København (eller Husejernes Kreditkasse). Kreditkassen ydede lån mod sikkerhed i fast ejendom, og låntagerne hæftede solidarisk overfor kreditkassen, der finansierede sin virksomhed ved at udstede omsættelige gældsbreve (en art pantebreve eller obligationer). Et lignende system var blevet introduceret i Tyskland i 1769.
Danmark fik med Grundloven i 1849 foreningsfrihed, og året efter i 1850 trådte den første realkreditlov i kraft. Kort efter opstod en række nye realkreditinstitutter, som i modsætning til Husejernes Kreditkasse var foreninger (kreditforeninger). Kreditforeningerne ejedes af låntagerne, men princippet om solidarisk hæftelse blandt låntagerne bevaredes. Lån blev ydet mod førsteprioritets pant, og kunne ikke overstige mere end 60 pct. af ejendommens værdi, de udstedte obligationer måtte ikke overstige værdien af de ydede lån, og lånene skulle amortiseres (afdrages løbende). Lån med 60 års løbetid var normen.
Realkreditloven ændredes i 1861. Med ændringerne introduceredes krav om reserver (egenkapital) som en del af sikkerheden for de udstedte obligationer. Obligationer og lån skulle holdes adskilt i serier, så den solidariske hæftelse begrænsedes til at gælde for låntagere i samme serie. Disse principper forblev i lovgivningen i de følgende 100 år.
I 1895 indførtes andenprioritets-finansiering, som ydedes gennem hypotekforeninger. Førsteprioritetsfinansiering ydedes af kreditforeningerne, og kunne udgøre indtil 60 pct. af ejendommens værdi, men på grund af kreditforeningernes styreform var kreditforeningernes udlånspolitik meget forsigtig. Hypotekforeningerne fik imidlertid mulighed for at yde lån indtil 75 pct. af ejendommens værdi.
Efter anden verdenskrig
I 1958 oprettedes tredjeprioritets-institutter på foranledning af den danske stat. De nye institutter skulle yde særlig kredit, og var oprettet som selvstændige, erhvervsdrivende fonde. En af disse fonde var Byggeriets Realkreditfond (senere BRFkredit), som blev oprettet i 1959. Tredjeprioritets-institutterne fik lov til at yde lån indtil 75 pct. af ejendommens værdi, men kun til særlige, specifikke formål.
Folketinget gennemførte i 1970 en reform af realkreditlovgivningen. På den tid havde Danmark 24 forskellige realkreditinstitutter, og låntagerne var nødt til at optage lån hos mindst tre forskellige realkreditinstitutter for at finansiere en bolig. Med reformen blev der foretaget massive ændringer af systemet. Trelags-finansieringen afskaffedes til fordel for et tolags-system, og alle realkreditinstitutter fik tilladelse til at yde både førsteprioritets-lån (’almindelig kredit’) og andenprioritets-lån (’særlig kredit’). Den maksimale løbetid blev begrænset til 30 år. Lånegrænsen for førsteprioritets-lån blev sænket til 40 pct., og andenprioritets-lån måtte kun ydes til særlige, specifikke formål.
Reformen i 1970 førte til en stribe af fusioner mellem danske realkreditinstitutter. Det første danske realkreditinstitut Husejernes Kreditkasse fusioneredes i 1975 med BRFkredit.
I 1980 havde Danmark tre almindelige realkreditinstitutter: BRFkredit, Nykredit og Kreditforeningen Danmark (senere Realkredit Danmark). Og to specielle realkreditinstitutter: Dansk Landbrugs Realkreditfond (senere DLR kredit) og Industriens Reallånefond (IRF).
Siden 1980
Flere ændringer af realkreditlovgivningen blev gennemført i 1980. Tolags-systemet blev omsider afskaffet og i stedet indførtes enhedsfinansieringen. Ejendomsværdien og låneudmålingen overgik til at foregå på kontant basis.
Lånegrænserne for ejerboliger blev i 1982 hævet fra 40 pct. til 80 pct.
Gennem 1980’erne blev realkreditlovgivningen justeret (strammet eller lempet) flere gange som led i den overordnede økonomiske politik og forsøgene på at stabilisere dansk økonomi.
Realkreditlovgivningen reformeredes igen i 1989 som led i Danmarks opfyldelse af kravene til EU medlemskab og implementering af EU direktiver. Mere vigtigt var dog, at med reformen fjernedes begrænsningerne for etablering af nye realkreditinstitutter, som var indført i 1970. Nye realkreditinstitutter skulle oprettes som aktieselskaber med en ansvarlig kapital på mindst 8 pct. af de risikovægtede aktiver.
Siden da er realkreditlovgivningen blevet liberaliseret, og forskellige dele af den oprindelige, meget stramme lovgivning er blevet ophævet.
Den aktuelle realkreditlovgivning
Den danske realkreditlovgivning omlagdes i 2003, og realkreditloven blev erstattet af den nugældende lov om realkreditlån og realkreditobligationer. Dele af den oprindelige realkreditlov blev dog overført til lov om finansiel virksomhed. Ændringerne trådte i kraft 1. januar 2004.