Lov og regulering i det danske realkreditsystem

Balanceprincippet

Balanceprincippet er en del af lov om realkreditlån og realkreditobligationer og fastlægger rammerne for, i hvilket omfang realkreditinstitutter kan påtage sig finansielle risici som følge af forskelle mellem betalingerne på de ydede lån og betalingerne på udstedte obligationer, og den påvirkning det medfører ved rente- og valutakursændringer samt adgangen til anvendelse af finansielle instrumenter.

Princippet betyder, at der skal være balance mellem betalingerne fra debitor- og kreditorsiderne indenfor for visse snævre rammer opgjort på instituttet som helhed. Denne balance sikres ved, at der udstedes en eller flere obligationer, hver gang der ydes et lån.

Sagt meget forsimplet betyder balanceprincippet, at den eneste risiko, som bæres af realkreditinstituttet er kreditrisiko, dvs. risikoen på om låntageren er i stand til at betale sit lån tilbage til tiden.

Danske realkreditinstitutter er ved lov afskåret fra at påtage sig nogen nævneværdig valutarisiko, likviditetsrisiko eller renterisiko på udlånsvirksomheden i henhold til Balanceprincippet.

Grænser for risiko

Balanceprincippet begrænser realkreditinstitutternes adgang til at påtage sig finansielle risici som følge af forskelle mellem betalinger på udlån og på funding, ændringer i renteniveau, valutakursudsving samt brugen af finansielle instrumenter.

Balanceprincippet indebærer, at betalingerne fra låntager som helhed skal modsvare betalingerne til investorerne indenfor visse rammer. Det sikres ved, at der udstedes en obligation eller en portefølje af obligationer, hver gang der ydes et realkreditlån.

Sagt meget enkelt, så er realkreditinstitutternes risiko på udlånsvirksomheden begrænset til risikoen på låntagerens evne til at tilbagebetale sit lån, i.e. kreditrisikoen på låntageren.  

Bestemmelser

Balanceprincippet er fastlagt ved en række bestemmelser i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, og udmøntet i detaljer i en række bekendtgørelser udstedt af Finanstilsynet i medfør af loven.

Hovedtrækkene i bestemmelserne er følgende:

• Realkreditobligationer skal være udstedt på grundlag af realkreditlån ydet mod pant i fast ejendom. Dog kan indtil 2 pct. af obligationerne udstedes på grundlag af andre særligt sikre aktiver som eksempelvis statsobligationer.
• Realkreditinstitutternes renterisiko på udlån og funding må ikke overstige 1 pct. af basiskapitalen ved ændringer i rentestrukturen på +/÷ 1 procent point (inklusive vridninger af rentestrukturen).
• Likviditetsmæssige ubalancer som følge af forskelle i betalingsstrømmene fra udlån og funding er begrænset til en procentdel af instituttets basiskapital. Størrelsen af de tilladte differencer afhænger, hvor langt ude i fremtiden forskellene består.
• Valutakursrisici må ikke overstige mere end 0,1 procent af basiskapitalen (målt på valutakursindikator 2).
• Realkreditinstitutterne må ikke i forbindelse med udlånsvirksomheden påtage sig konverteringsrisiko eller risiko ved indeksregulering. Det er derudover forbudt at funde konverterbare lån med en kombination af inkonverterbare lån og optioner knyttet til førtidige indfrielser.
• Optioner med løbetider indtil fire år kan anvendes i udlånsvirksomheden.
• Realkreditinstitutternes renterisiko på deres øvrige midler - hovedsageligt fondsbeholdning - må højest udgøre 8 pct. af basiskapitalen.

Konsekvenser

Balanceprincippet har betydning for den måde et dansk realkreditinstitut drives på.

For det første: Balanceprincippet medfører, at udlån skal fundes (finansieres) ved udstedelse af realkreditobligationer. Lån, der udbetales som obligationslån, skal fundes ved salg af obligationer med samme hovedstol og samme rentekupon. Lån kan dog også udbetales som kontantlån, og i det tilfælde vil hovedstolen og kuponrenten på lånet og de udstedte obligationer afviger fra hinanden, ydelsesrækken vil være identisk, dvs. summen af renter og afdrag til en termin vil være identisk på lån og udstedte obligationer.

For det andet: Låntagerne betaler for realkreditinstituttets service gennem gebyrer (administrationsbidrag), som lægges oven på lånets ydelser, samt ved etableringsgebyrer etc. Bortset fra at dække instituttets omkostninger, anvendes overskuddet til at opbygge instituttets basiskapital, således som det er påkrævet ved lov.

For det tredie: Realkreditobligationer udstedes løbende, såkaldt tap-udstedelse/tap-salg, som følge af den løbende udlåns- og refinansieringsaktivitet.

For det fjerde: Valget af obligationer til udstedelse afhænger af låntagernes efterspørgsel efter lånetyper. Når låntagere efterspørger 30-årige, fastforrentede lån, der kan konverteres, så skal realkreditinstitutterne udstedes 30-årige konverterbare, annuitetsobligationer. Tilsvarende hvis låntageren efterspørger rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning (fastrenteperiode på 1 år), så skal realkreditinstitutterne udstede obligationer, der medfører en årlig renteændring (RTL-/RTL F-obligationer). 

Til top

Kapitalkrav

Lov om finansiel virksomhed fastslår, at basiskapitalen (også tidligere betegnet den ansvarlige kapital) til enhver tid skal udgøre mindst 8 pct. af realkreditinstituttets risikovægtede aktiver, herunder poster uden for balancen (visse finansielle kontrakter). Forholdet mellem basiskapital og risikovægtede aktiver kaldes også solvensprocenten.

Hvis et realkreditinstitut ikke er i stand til at overholdet kravet til basiskapitalens størrelse, kan Finanstilsynet pålægge instituttet at bringe forholdet i orden inden en bestemt frist. Hvis instituttet ikke er i stand til at opfylde kravet inden udløbet af den fastsatte frist, kan Finanstilsynet fratage instituttet tilladelsen til at yde nye lån. Hvis det sker, vil instituttet dog skulle forsætte med at modtage ydelser fra de eksisterende låntagere og ligeledes fortsætte med at betale ydelser til obligationsejerne.

Hvis et realkreditinstitut erklæres konkurs vil obligationsejerne have ret til at modtage ydelser fra instituttets lån og reserver før andre kreditorer. Andre kreditorer vil i den situation ikke kunne modtage ydelser førend obligationsejerne har fået deres krav dækket fuldstændigt. Obligationsejerne vil ikke kunne få deres tilgodehavender dækket før end oprindeligt aftalt. Det betyder med andre ord, at realkreditinstituttet vil fortsætte med at eksistere indtil det sidste lån er indfriet og indtil den sidste obligation er indfriet.

Intet realkreditinstitut er gået konkurs på noget tidspunkt siden dansk realkredits oprettelse i 1797. Kun i ganske få tilfælde har investorerne oplevet, at betalingerne fra institutterne har været forsinkede. Det seneste eksempel på forsinkede betalinger ligger tilbage i 1930’erne.

Til top

Lånegrænser

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer fastsætter grænser for, hvor store lån der må ydes i forhold til ejendommens værdi, og ligeledes grænser for lånenes maksimale løbetid og krav til lånenes afdragsprofil.

Realkreditlån kan ydes uden begrænsning på formål: Nybyggeri, ejerskifte (køb af bolig), refinansiering (omlægning af eksisterende lån) og derudover til frigørelse af likviditet (såkaldte tillægslån).

Realkreditinstituttet skal vurdere hver ejendom individuelt og tillige fastslå hver enkelt låntagers kreditværdighed. Som hovedregel ydes der lån op til den lovfastsatte lånegrænse. Lånegrænserne er forskellige, og afhænger af ejendommens formål. Grænserne er vist i tabellen nedenfor.

Realkreditinstitutter må ikke yde lån som overstiger lånegrænserne, uanset om låntageren har ekstraordinært god kreditværdighed. Det skyldes, at det er meget lettere at vurdere den langsigtede værdi af en ejendom end den langsigtede kreditværdighed for en eventuel låntager.

Til top

Tinglysning og matrikelsystem

En forudsætning for effektiviteten og sikkerheden i det danske realkreditsystem er beskyttelsen af realkreditinstituttets panteret i låntagerens ejendom. Til at sikre krav og rettigheder i relation til fast ejendom registreres kreditorers krav og rettigheder ved tinglysning (registrering). Alle grund er i Danmark inddelt i matrikler med angivelse af en unik identifikation (matrikelnummeret). Matrikelnummeret benyttes i tinglysningssystemet, hvor krav og rettigheder er registeret og opført efter rangorden (prioritetsrækkefølge). Prioritetsrækkefølgen bygger på princippet "først i tid, først i ret", og i tilfælde af ejerens konkurs vil de enkelte panthavere modtage dækning for deres krav i henhold til prioritetsrækkefølgen.

Registreringen af pantebreves prioritetsrækkefølge på en given ejendom skal være indført i Tingbogen på et dommerkontor (registreret i tinglysningssystemet). Den som lider tab, hvis dommerkontoret har foretaget en forkert tinglysning, kan søge erstatning hos den danske stat.

Til top

Tvangsauktioner

Hvis en låntager ikke betaler sine ydelser rettidigt til realkreditinstituttet, kan instituttet i sidste instans begære låntagerens ejendom solgt på tvangsauktion.

En tvangsauktion gennemføres af fogedretten, som er en del af retssystemet i Danmark. Panthaverne får hel eller delvis dækning for deres krav i salgssummen i henhold til den prioritetsrækkefølge, som er registreret i tingbogen.

Det danske tvangsauktionssystem er effektivt, og typisk går der højest 6 måneder fra det tidspunkt, hvor låntageren misligholder sit lån (dvs. ikke betaler ydelse rettidigt) til en tvangsauktion gennemføres.

Til top

Realkredit lovgivning

Seneste lovgivning

Lovgivning vedrørende refinansierings risici

Formålet med lovgivningen er at håndtere de refinansierings risici, som opstår, når det underliggende realkreditlån har længere løbetid end de obligationer, der finansierer lånet.

Loven trådte i kraft 1. april 2014 for 1 års rentetilspasningslån, og indfases fuldt ud 1. januar 2015, hvorefter lån med finansiering til og med to år inkluderes.

Loven introducerer to typer af triggere:
- Trigger ved fejlet refinansiering (RF)
- Trigger ved kraftigt stigende renter (IT)

De danske realkreditinstitutter har fremstillet en fælles præsentation af loven om refinansiering risici, inklusiv FAQ.

Generel realkredit lovgivning

Lovgrundlaget for dansk realkredit er på en lang række punkter indrettet på at beskytte ejerne af danske realkreditobligationer:

• Danske realkreditinstitutter er ved lov afskåret fra at påtage sig nogen nævneværdig valutarisiko, likviditetsrisiko eller renterisiko på udlånsvirksomheden. Det skyldes det såkaldte Balanceprincip.
• Danske realkreditinstitutter er forpligtet til at have en solvensprocent på mindst 8 pct. af deres risikovægtede aktiver.
• Lovgivningen indeholder grænser for belåningsgrader, løbetider og afdragsprofiler.
• Ejere af danske realkreditobligationer har separatiststilling og konkursprivilegium, hvis et realkreditinstitut går konkurs. Konkurser har dog aldrig været oplevet i dansk realkredits mere end 200 år lange historie, og alle obligationer er blevet betalt tilbage.
• Realkreditsystemets sikkerhed underbygges af tinglysnings- og matrikelsystemet.
• Effektiv og smidig adgang til afholdelse af tvangsauktioner.
• Danske realkreditinstitutter er under løbende tilsyn af Finanstilsynet.

Danske realkreditinstitutter er omfattet af Lov om Finansiel Virksomhed, som udstikker rammer og krav til god skik, kunderådgivning, ejerkreds, kapitaldækning, regnskabsaflæggelse og lignende.

Realkreditbelåning i Danmark er reguleret af Lov om realkreditlån og realkreditobligationer og bekendtgørelser udstedt i henhold til loven.

Indholdet af lovene og de tilhørende bekendtgørelser kan findes i Finanstilsynets lovsamling

Til top

Finanstilsynet

Danske realkreditinstitutter er omfattet af Lov om Finansiel Virksomhed, som udstikker rammer og krav til god skik, kunderådgivning, ejerkreds, kapitaldækning, regnskabsaflæggelse og lignende.

Realkreditbelåning i Danmark er reguleret af Lov om realkreditlån og realkreditobligationer og bekendtgørelser udstedt i henhold til loven.

Finansielle institutioner kan blive pålagt at offentliggøre supplerende risiko information såfremt Tilsynsdiamantens grænseværdier bliver overtrådt (Tilsynsdiamanten blev introduceret juni 2010)

Indholdet af lovene og de tilhørende bekendtgørelser kan findes i Finanstilsynets lovsamling

Til top